互联网分期租房,法院怎么看?

涉互联网商事典型案例

案例要旨

互联网分期租房引发的合同纠纷,租房中介公司应依照合同约定承担违约责任,提供连带责任担保的中介公司的股东,应当与中介公司一同承担连带责任。

案例概要

2016年2月29日,一互联网分期服务A公司与一租房中介B公司签署了《“会分期”合作框架协议》,约定由A公司为B公司的租客提供网上分期付房租的服务;A公司、B公司和租客三方签订《分期服务协议》,约定由A公司推介的资金方C先行垫付租金至B公司指定账户,之后租客向A公司偿还借款,并由B公司或租客向A公司支付服务费。如租客未能按期还款,则B公司向A公司承担还款义务;同时,B公司股东黄某对B公司的全部债务承担连带保证责任。

截至2018年4月22日,1166份《分期服务协议》中的租客违反约定不再偿还借款。2018年5月2日,A公司将《“会分期”合作框架协议》项下对B公司的全部债权转让给了D公司,B公司及其连带保证人黄某未向D公司退还所欠租金款项。

D公司将B公司及其担保人黄某诉至法院,要求B公司退还所欠房屋剩余租金、偿还服务费、支付违约金及逾期违约金;并要求黄某对上述款项的清偿承担连带责任。B公司及其担保人黄某经公告传唤未到庭,法庭依法缺席审判。

裁判理由

法院经审理认为,《“会分期”合作框架协议》与《分期服务协议》合法有效,当事人均应履行各自合同义务。

第一,D公司受让债权后通知了债权转让事项,B公司未依照合同约定如期付清所欠房租,构成违约,应当退还房屋剩余租金。

第二,涉案合同中,有1165份分期服务协议中约定了B公司就租客在借款合同项下的分期还款及服务费承担担保责任,该担保责任不因相关债权的流转而失效,故B 公司应向D公司支付服务费。

第三,涉案分期服务协议中,仅有部分合同中约定租客违约应向A公司支付逾期违约金,该条款并非是约束B公司的合同条款,故B公司无需向D公司支付逾期违约金。

第四,本案中,A公司将涉案合同债权转让给D公司超过了黄某的保证责任期限,D公司亦未提交证据证明在保证期间内,故黄某免除保证责任。

法官提示

近期,互联网分期租房盛行于租房市场,不少年轻人也纷纷尝试。但是,互联网分期租房存在诸多风险,一旦资金链断裂,多方主体利益均将遭受损失。

实践中,互联网分期租房案件存在如下特征:一是参与主体众多,互联网分期租房相关主体包括房东、房屋中介公司、租客、互联网服务平台和资金方。互联网服务平台作为撮合方,促使租客与资金方达成借款协议,而后资金方一次性将全部租金支付给房屋中介公司,房屋中介公司支付给房东,租客分期还款并支付服务费。通常,中介公司股东还就租客的借款向资金方提供连带责任保证担保。

二是法律关系复杂,“互联网+房租分期”的模式下主要形成三重法律关系:房东与房屋中介公司的租赁法律关系,房屋中介公司与租客的租赁法律关系(转租)以及租客与资金方的借贷关系。

三是审判难度较大,由于互联网分期租房的涉众性,一旦出现纠纷易引发大量同类诉讼。加之涉案房屋中介公司、租客分布于全国各地,诉讼中,房屋中介公司及担保人亦大多下落不明或身处外地不积极应诉,法院缺席审理的比重较大。本案中,A公司将债权打包转让给D公司,涉案债权对应租房协议千余份,审理中需对每份协议中的标的金额、房屋租期、服务费用、违约情形等一一审查。

互联网分期租房类案件的风险主要有以下几个方面:一是资金池与期限错配易引发金融风险。在互联网分期租房模式下,资金方将房租一次性支付给中介公司,而后中介公司分期向房东交付房租,期限错配导致闲置资金在中介公司处形成了巨大的不受监管的资金池。由于无法监控此部分资金的流向与用度,一些房屋中介公司借此笔资金激进扩张、抢占房源哄抬房价,导致资金链断裂后果。

二是监管缺位致使多方利益难受保护。互联网分期租房模式下,一旦中介公司破产或卷钱跑路,资金方以及大量租客和房东将蒙受经济损失,其涉众属性亦导致维权困难。实践中,第三方租房分期机构往往以兜底的方式承担了租客的损失而向中介公司追责,但由于资金链已断裂,即便中介公司股东提供了连带责任保证,仍难以补偿其造成的高额损失。

三是部分中介涉嫌虚假宣传与民事欺诈。租房分期业务中还存在虚假宣传与故意隐瞒等不规范行为,一些中介为赚取服务费及套现全年租金,在介绍租房分期时隐瞒分期信贷和涉及征信等问题,甚至误导租客接受与其风险认知不相符的产品。许多租户在不知情的情况下“被贷款”,不仅侵害了租客的知情权与选择权,也引发了不良的社会影响。

对此法官提示有租房需求的租客,在租房时应选择正规的租房中介公司,签约时要特别留意租赁合同中有关付款方式的约定。如果选择分期付款则要认准有资质的平台,并仔细阅读借款金额、贷款利率与期限、违约责任及解除条款,确保自身退租或中介跑路时的退出机制。如出现中介公司隐瞒真实情况涉嫌民事欺诈的行为,可依法申请变更或撤销合同,维护自身合法权益。

来源:海淀法院网2019年4月11日发布内容

编辑:刘雪娇 葛宸希